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[N2 뷰] '임대차 2법' 개편 논의 본격화..."폐지" vs "개선" 입장차 극명
김성현 기자
입력 : 2025.02.12 07:00
ㅣ 수정 : 2025.02.12 07:00
임대차 2법 도입 후 전국 아파트 전셋값 상승
국토연구원, 제도 폐지 등 개선안·추가과제 제안
"충분한 공론화 과정 거쳐 합리적 제도개선안 마련"
[뉴스투데이=김성현 기자] 정부가 전·월세 시장 안정을 위해 '임대차 2법' 개편 논의에 착수했다. 국토교통부는 최근 연구용역 결과를 공개하고, 폐지부터 개선까지 다양한 개편 방안을 검토하겠다는 뜻을 밝혔다. 이를 둘러싸고 임대차 시장 안정화를 위한 필수 제도라는 의견과 오히려 시장 혼란을 초래했다는 비판이 맞서고 있다.
11일 관련업계에 따르면 국토부는 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제)에 대한 개편안을 준비 중이다. 국토부는 연구용역 결과를 공개하고 제도 폐지와 자율 적용 등의 결과를 토대로 제도 개선 작업에 착수한다는 계획이다.
국토연구원의 주택임대차 제도개선 방안 연구에 따르면 임대차 2법 도입 후 전국의 아파트 전셋값은 오히려 상승했다. 임대차 2법 도입 전·후 주간 평균 전세가격 상승률은 서울과 수도권은 각각 1.7배와 1.8배였으며 지방은 3.5배로 급등했다.
전세사격 상승으로 △전세가격 이중구조 형성 △임대인·임차인 간 분쟁 증가 △2022년 이후 발생한 역전세 사태로 보증금 반환 문제 심화 등과 같은 부작용도 발생했다.
국토연구원은 △제도 도입 전 복귀(폐지) △지역지정제도 또는 지자체 위임 운영 △임대차 계약 시 임대인·임차인 자율 적용 △상한요율 상한, 정책대상 범위 재설정 등 4가지 개선안을 제시했다. 추가적으로 △임차인 보호 및 임대인 권리개선 △임대차계약 전자문서화 활성화로 임차인 보증금 보호 강화 △확정일자 열람 확대 △전세시세 정보 공개 등의 과제도 언급했다.
이번 연구결과에 대해 국토부는 "(연구내용은) 임대차 2법의 제도 도입 초기 시장영향과 해외사례 등을 분석한 연구진의 연구결과"라며 "해당 용역의 개선방안들은 검토할 수 있는 여러 가지 대안을 예시적으로 제시한 것으로, 정부의 공식입장이 아니다"라고 말했다.
지난 2020년 7월 도입된 임대차 2법은 2년 계약 만료 후 2년 더 연장이 가능한 '계약갱신청구권'과 임대보증금을 5% 이상 올릴 수 없도록 하는 '전월세상한제'를 주요 골자로 한다.
이에 대한 시각차는 극명하다. 참여연대는 10일 논평을 통해 "임대차법이 전월세 폭등의 원인이라고 주장하지만, 이는 사실에 부합하지 않는다"며 "오히려 급격하게 상승하던 전월세 가격은 2020년 7월 말 임대차법 개정 이후 상승세가 다소 완화됐다"고 말했다.
참여연대는 임대차법의 문제점에 대해 일부 인정하면서도 충분히 개선 가능한 문제라는 입장이다. 참여연대는 "임대차법이 임차인의 권리를 충분하게 보호하지 못하면서 임대인과 임차인 사이에 갈등이 증가한 점, 신규 계약과 갱신 계약의 보증금 차이가 벌어져 이중 가격이 형성되는 점 등 문제점도 드러났다"며 "이는 임대차 2법을 폐지하지 않더라도 계약갱신 거절 요건과 행사방법, 위반시 제재 방법 등을 구체적으로 명시하고, 계약갱신 횟수 확대 또는 신규임대차에 대한 규제 도입, 주택임대차분쟁조정위원회 분쟁조정 기능 강화 등을 통해 해결이 가능하다"고 말했다.
반면 폐지만이 답이라는 의견도 있다. 서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 <뉴스투데이>에 "임대차 2법은 부작용이 많은 정책으로 폐지하는게 맞다"며 "계약갱신 청구권으로 인해 비슷한 시기에 수요가 집중되며 집값이 한꺼번에 오르는 현상이 발생하고 있다"고 말했다.
이어 "임대인들 입장에서는 한 번 계약을 하면 사실상 4년을 묶여버리게 되니 매물을 내놓는 것을 꺼리게 될 수밖에 없어 공급에도 영향을 미친다"며 부정적으로 바라봤다.
다만 당장 상황이 바뀌기는 어려울 것으로 전망했다. 서 교수는 "정부가 개선의 의지를 갖고 있는 것으로 보이나 지금과 같은 정국에서는 바꾸기 힘들지 않겠나"라고 말했다.
국토부는 "연구결과를 참고하여 국회 등과 함께 충분한 공론화 과정을 거칠 계획이며, 각계각층의 다양한 의견을 수렴하여 국민 주거안정을 제고하고, 시장혼선을 최소화할 수 있는 합리적인 제도개선안을 마련할 것"이라고 말했다.
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