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[N2 뷰] 토지거래허가구역 해제에 '강남·송파' 집값 들썩
김성현 기자
입력 : 2025.02.15 07:00
ㅣ 수정 : 2025.02.15 07:00
2월 둘째주 서울 아파트 매매가격지수 0.02%
토허제 해제된 '잠실·삼성·대치·청담' 상승세 견인
해제 제외된 '압여목성' 타격 없어..."실수요 탄탄"
[뉴스투데이=김성현 기자] 서울 아파트 시장이 다시 들썩이고 있다. 규제가 풀린 지역을 중심으로 매수세가 강해지면서 상승세가 뚜렷해지고 있다. 특히 강남·송파 등 주요 지역에서는 ‘똘똘한 한 채’ 선호와 함께 갭투자 움직임이 포착되며 가격 상승을 이끌고 있다. 토지거래허가구역 해제의 기대감이 현실로 반영되며 향후 시장의 방향성에도 관심이 모인다.
한국부동산원이 '2025년 2월 둘째주 전국 주간 아파트가격 동향'을 조사한 결과 서울의 아파트 매매값은 0.02%로 상승을 유지했다.
다른 지표에서는 상승세가 더욱 두드러진다. 14일 부동산R114에 따르면 서울의 아파트 매매가격지수는 0.04%를 기록했다. 서울을 제외한 경기와 인천 지역이 보합을 유지한 것을 감안한다면 사실상 서울 홀로 수도권(0.02%)의 상승을 주도한 셈이다.
서울 내에서도 동남권의 오름세가 돋보인다. 한국부동산원에 따르면 동남권은 0.06%에서 0.10%로 상승폭이 확대됐다. 이는 토지거래허가제 해제에 대한 기대감이 반영된 수치로 짐작된다.
서울시는 12일 전격적으로 토지거래허가구역에 속한 곳 중 투기 우려가 적은 지역에 대한 해제를 선언했다. 대상지는 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 등 국제교류복합지구(GBC) 인근 4개동에 위치한 아파트 305곳 중 291곳이다. 2월 2주 강남의 상승률은 0.08%, 송파는 0.14%로 전주 대비 각각 0.05%, 0.01% 올랐다.
전문가들은 일제히 토지거래허가 해제의 영향으로 분석했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "지난주 한국부동산원 아파트 주간변동률을 보더라도 서울은 잠실 등 강남권 일부 지역 중심으로 토허구역 해제 기대감에 이미 호가가 강세를 보이고 있는 상황"이라며 "일부 재건축단지가 규제완화에서 제외됐지만 잠실·삼성·대치·청담동 등 강남권의 똘똘한 한 채 선호가 크고 전세 끼고 주택을 구입하는 상급지 교체 수요들이 상당하다"고 밝혔다.
또 "이에 따라 잠실동 엘·리·트(잠실엘서, 리센츠, 트리지움), 삼성동 래미안라클라시, 힐스테이트1차, 대치동 래미안대치팰리스1~2단지 등 지역내 랜드마크 등은 매도자 우위 시장이 형성돼 구입 대기수요 유입이나 집값 상승 휘발성이 있다고 봐야할 것"이라고 말했다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "서울시가 2020년 이후 5년 동안 이어오던 토지거래허가구역을 일부 해제하면서 해제된 지역들을 중심으로 호가가 오르는 등 기대감이 형성된 분위기"라며 "매수자의 2년 거주 제한이 즉각 풀리는 만큼 위축됐던 매매거래가 활발해질 전망"이라고 말했다.
토지거래허가 해제로 인해 한동안은 지금과 같은 상승기류가 계속될 전망이다.
양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 팀장은 "단기적으로는 해당 지역 내 실거주 의무 조건이 사라지면서 갭투자가 다시 가능해져 전세가율이 높은 새 아파트들은 레버리지를 활용한 투자 수요가 유입될 가능성이 크다"며 "장기적으로는 그동안 대출 제한과 강력한 규제로 거래가 위축되었던 시장이나 신규 주택 공급이 부족해 가격이 왜곡된 지역으로 단기적인 가격 급등 현상이 나타날 것"이고 밝혔다. 다만 시간이 흐르면서 점진적으로 정상화를 찾아갈 것으로 전망했다.
압여목성(압구정·여의도·목동·성수동) 등 주요 재건축·재개발구역은 이번 해제 명단에서 제외됐다. 다만 서울시가 해당지역에 대한 해제 여부를 두고 "조합 설립 인가 등 재개발 사업이 본 궤도에 올랐다고 판단되는 경우 해제할 것"이라고 밝힌 만큼 지속적인 관심을 받게 될 것으로 보인다. 전문가들 역시 토지거래허가구역 유지에도 이 지역은 큰 타격이 없을 것으로 내다봤다.
양 팀장은 "압여목성 등 재건축 단지는 토허제가 그대로 연장됨으로써 실망 매물이 쏟아지거나 큰 가격 하락이 나타나지는 않을 것으로 보인다"며 "이들 지역 중 목동과 여의도는 투자수요도 있겠지만 출퇴근 및 학군 등 실수요가 오히려 더 탄탄한 지역"이라며 말했다.
이어 "다만 일부 갭투자를 준비하는 수요자라면 일부 잠실 준신축 아파트로 이동하는 수요가 발생할 가능성도 있다"고 덧붙였다.
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