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[뉴투분석] 전국 미분양 '위험수위' 넘어선 이유 알고보니
김성현 기자
입력 : 2024.03.06 06:00
ㅣ 수정 : 2024.03.06 06:09
기존 미분양 아파트에 최근 준공후 미분양까지 겹쳐
1월 기준 전국 미분양 6만3755가구…두 달 연속 6만 가구 넘어국토부 전국 미분양 6만2000건 넘어가는 순간 ‘위험수위’로 판단
[뉴스투데이=김성현 기자] 국내 부동산 업계가 이중고에 시달리고 있다.
지금껏 누적된 미분양 아파트에 최근 준공한 후 미분양이 된 아파트까지 늘어나고 있기 때문이다.
특히 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양이 다시 증가하면서 일각에서는 부동산 시장에 다시 먹구름이 몰려오고 있다는 우려의 목소리가 커지고 있다.
6일 관련업계에 따르면 전국 미분양 가구수가 지난해 12월을 기점으로 다시 증가세를 보여 부동산 업계에 위기감이 고조되는 모습이다.
설상가상으로 KB가 만든 부동산 데이터 플랫폼 'KB부동산 데이터허브'는 준공 후 미분양이 2023년을 기준으로 △10월 1만224가구 △11월 1만465가구 △12월 1만857가구 등 꾸준히 1만가구를 넘어서고 있다고 밝혔다.
부동산 업계는 특히 준공후 미분양에 촉각을 곤두세우고 있다.
아파트가 준공된 후 분양에 나서는 후분양제도를 감안하면 준공 후 미분양 단지는 미분양 분야에서 대표적인 '악성'으로 꼽힌다.
부동산 업계 관계자는 <뉴스투데이>에 "국내 부동산 시장은 지난해 태영건설의 '워크아웃 신청'을 비롯해 크고작은 문제가 발생해 휘청거렸다"며 "이에 따라 국내 종합건설사 폐업도 이어지고 있다"고 설명했다.
그는 또 "건설업체 폐업 등 가뜩이나 좋지않은 건설 경기에 미분양 사태가 확산되며 전체 부동산 시장에 악영향을 미치는 상황"이라고 덧붙였다.
■ 미분양 좀처럼 줄어들지 않는 이유는
부동산 업계에서 미분양 사태가 꼬리에 꼬리를 무는 데에는 고(高)금리 등 이자 부담에 불안정한 매매시장이 겹치고 있기 때문이다.
김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 <뉴스투데이>에 "현재 부동산 매매시장이 좋지 않아 수요자들이 집을 사는 것을 주저하고 있다"며 "임차수요가 매매수요로 바뀌지 않고 남아 있어 이런 현상은 지속될 것"이라고 말했다.
더 심각한 점은 서울 지역과 지방 과의 양극화가 두드러지고 있다는 대목이다.
부동산 업계 관계자는 <뉴스투데이>에 "지방에 비해 서울 미분양은 심각하지 않은 편"이라며 "서울 미분양 가구수가 1000가구도 되지 않는 점이 이를 잘 보여준다"고 설명했다.
그는 또 "서울 아파트 단지 가운데 미분양이 있는 것은 대부분 인근에 있는 단지에 비해 분양가격이 높기 때문"이라며 "이에 따라 아파트 수요자들이 매매를 주저하고 있다"고 덧붙였다.
실제로 서울 강동구에 있는 '에스아이팰리스 강동 센텀 II'(아파트 96가구, 오피스텔 12실)는 지하철 5호선 길동역 인근에 자리잡은 이른바 '역세권 단지'이지만 지난 1월 정당계약 결과 총 80가구 중 절반 이하만 계약이 이뤄졌다.
에스아이팰리스 강동 센텀 II 전용 42㎡(약 13평) 분양가는 최고 6억4900만원으로 인근에 있는 '강동 중앙하이츠시티'에 비해 1억원 이상 가격이 저렴하지만 미분양을 면치 못했다.
지난해 12월 한국부동산원 청약홈을 통한 청약접수가 408건에 달했던 이 단지는 일반공급 49가구 모집에 289건이 접수돼 5.9대 1의 평균경쟁률을 기록했다. 이후 당첨자들이 대거 계약을 포기해 미분양에 그쳤다.
대구 상황은 더욱 심각하다. 전국에서 가장 많은 미분댱을 기록한 대구는 지난해 12월 기준 전국 미분양 분량(6만2489가구)에 16%에 달하는 1만245가구가 미분양됐다. 악성 미분양으로 꼽히는 준공 후 미분양은 전국 물량(1만857가구) 중 대구가 9.6%(1044가구)를 차지했다.
올해 2만 가구가 입주 물량으로 나올 예정인 대구 부동산 시장은 물량 과잉으로 미분양 사태가 한동안 이어질 전망이다.
업계 관계자는 <뉴스투데이>에 "현재 시공비가 싼 편이 아닌데다 고금리까지 겹쳐 공급 과잉에 대한 우려가 크다"며 "현재 미분양과 맞물려 올해와 내년 저조한 공급물량까지 겹치면 시장경기는 더욱 악화될 수 있다"고 말했다.
■ 전국 미분양가구 두 달 연속 6만2000가구 넘어
이에 따라 전국 미분양 가구수는 지난해 12월을 기점으로 증가세로 돌아섰다.
6만2489가구를 기록한 전국 미분양 가구수는 지난 1월말 6만3755가구를 기록하며 전월대비 2% 증가했다.
지역별로는 대구가 1만124가구로 미분양이 가장 많고 △경북 9299가구 △경기 6069가구 △충남 5436가구 △강원 3996가구 △경남 3727가구 △전남 3625 △전북 3438 △부산 3372 △충북 3275 △인천 3094 △울산 2725 △제주 2486 △대전 1112 △서울 997 △광주 860 △세종 120가구 순이다.
지방 미분양(5만2458가구)에 비할 수준은 아니지만 수도권 미분양 또한 1만31가구로 적지않음을 보여준다.
■ 미분양이 건설업계에 미치는 영향
미분양 증가는 건설업체 폐업으로 이어지는 악순환을 보이고 있다.
한국건설산업연구원이 발표한 '1월 월간 건설시장 동향'에 따르면 지난해 건설사 폐업 건수는 581건으로 2022년 대비 219건 증가했다. 이는 지난 2005년(625건) 이후 최고 수준이다.
국토교통부 건설산업지식정보시스템(KISCON)에 따르면 올해 폐업한 건설사는 총 685곳이다. 종합건설사로만 한정하면 79곳이 폐업했다.
지난 2021년 305건이었던 종합건설사 폐업은 2023년 362건을 기록한 후 지난해 581건으로 급등했다. 지난해부터 이어져 온 건설사 줄도산에 미분양 사태까지 겹쳤기 때문이다.
국내 건설업 관계자는 <뉴스투데이>에 "미분양률이 높아지면 자금을 회수하지 못한 건설사에 큰 영향을 끼친다"며 "대형 건설사와 달리 지방에 있는 중소 건설사들은 미분양 사태가 회사 존폐와 직결돼 현재 상황을 심각하게 바라보고 있다"고 말했다.
또 다른 건설업 관계자는 "지방 중소 건설사들은 재무적으로 취약해 정부 대책이 마련되지 않으면 건설업은 물론 거기에 돈을 빌려준 금융권도 피해를 볼 것"이라고 했다.
이에 따라 국토교통부는 지난 1월 준공후 미분양 물량 해소를 위한 대책을 발표했다.
전용면적 85㎡(약 26평) 이하 지방 미분양 주택(취득가격 6억원 이하)을 대상으로 다주택 중과세를 부과하지 않고 지방 준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 전환하면 취득세를 최대 50%까지 감면해주는 내용이다.
당시 국토부 관계자는 "자기 영업이익으로 이자비율도 감당하지 못하는 건설업체 비율이 높아졌고 폐업 숫자도 최대치를 기록하고 있다"며 "이번 대책이 건설사에 유동성을 줄 것"이라고 설명했다.
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