[뉴스투데이=김성현 기자] 신동아건설이 법정관리에 들어가며 중견 건설사 줄도산에 대한 공포감이 커지고 있다. 특히 신동아건설 부도의 가장 큰 이유로 꼽히는 미분양 사업장이 많은 기업들에 대한 우려는 더욱 높아지고 있다.

6일 신동아건설이 법정관리에 돌입했다. 부동산 경기 침체에 미분양 단지가 속출하며 결국 부도까지 이어졌다. 그만큼 미분양이 기업에 미치는 영향은 크다. 

신동아건설의 부도 소식에 비슷한 규모의 다른 중견 건설사들도 촉각을 곤두세우고 있다. 국내 중견 건설사 관계자는 <뉴스투데이>에 "대형 건설사들의 경우 큰 사업지의 프로젝트를 주로 수행하는 데 반해 작은 회사들은 큰 회사가 맡지 않는 작은 사업지의 시공을 하게 된다"며 "이 경우 시행사의 규모도 작기 때문에 시공사에 의존해 발생시키는 PF를 감안했을 때 건설사 입장에서는 큰 리스크를 안고 사업을 진행하는 것"이라고 말했다. 

2024년 기준 신동아건설의 시공능력평가순위는 58위다. 이보다 세 계단 아래 위치한 건설사는 61위 동문건설이다. 토건 시평액도 6320억원으로 신동아건설(6320억)과 비슷한 수준이다. 지난해 미분양으로 힘든 시간을 보낸 점도 일치한다.

동문건설은 2024년 부천, 평택, 문산 등 세 곳에서 분양에 나섰다. 지난해 5월 7일부터 9일까지 청약접수에 나섰던 ‘평택 화양 동문 디이스트’는 전 타입 미달 사태를 맞았다. 현재 계약금을 500만원으로 낮추고 계약 축하금 제공에 전액 무이자 혜택을 진행 중이다. 계약 축하금 제공을 통해 사실상 회사가 비용을 부담해가면서까지 고객을 유치하고 있는 상황이다.

비슷한 기간 분양에 나섰던 부천의 상황은 더욱 심각하다. 평택 화양 동문 디이스트와 같은 기간 청약을 접수했던 ‘부천 원미 동문 디이스트’는 39㎡, 59㎡A, 59㎡B을 제외한 전 타입이 미달로 마쳤다. 가장 큰 문제는 이 단지가 이미 입주를 마쳤다는 점이다. 미분양 중에서도 악성으로 꼽히는 준공 후 미분양 단지다.

가장 최근 분양에 나섰던 ‘문산역3차 동문 디이스트 센트럴’도 완판에 실패했다. 지난해 11월 18일부터 전용 59~84㎡ 일반분양 706가구에 대한 청약을 진행한 결과 전 타입 미달로 마감됐다. 동문건설은 계약금 5%, 1차 1000만원 정액제, 중도금 60% 무이자 혜택을 제공 등 다양한 금융혜택으로 소비자들을 유혹하고 있으나 1, 2순위 청약에서 잔여가구가 많이 남았던 만큼 완판까지는 시간이 필요할 것으로 보인다.

동문건설의 연속적인 미분양 사태가 곧바로 신동아건설과 같은 결과를 초래하지는 않겠지만 큰 위험성을 내재하고 있는 것은 사실이다.

국내 아파트 건설 사업 구조는 시행사가 사업 부지를 확보하고, 사업 전반을 기획하며, 금융기관으로부터 PF 대출을 받아 사업 자금을 조달한다. 시공사는 시행사와 공사 계약을 맺고 건물을 올린다. 만일 시행사가 채무를 이행하지 못하게 되면 책임은 시공사에 넘어가게 된다.

미분양이 발생하게 되면 시행사는 계획했던 분양 수익을 확보하지 못하게 된다. 이는 금융기관에 대출금을 상환하지 못하는 상황을 초래할 수 있다. 대출금을 갚지 못하는 상황에서 시공사에 공사비를 줄 리 만무하다.

건설사 관계자는 "시행사는 은행에도 돈을 갚아야 하고 시공사에도 공사비를 줘야한다"며 "그런 와중에 미분양과 같은 사태가 발생한다면 시행사 입장에서는 공사비보다 은행 대출금 상환을 우선순위로 둘 수밖에 없다"고 말했다. 

공사비 미지급은 시공사에 심각한 타격을 줄 수 있다.

공사를 진행하는 동안 건설사는 인건비, 자재비 등 많은 비용을 지출한다. 공사비를 제때 받지 못하면 자금 흐름에 문제가 생겨 유동성 위기에 빠지며 이는 기업의 경영 악화로까지 이어질 수 있다.

박선구 대한건설정책연구원 연구실장은 <뉴스투데이>에 "대형 건설사들과 달리 중견 건설사들은 위기 발생 시 버틸 힘이 없다"며 "지난해 위기설이 돌았던 모 건설사도 지주사를 포함해 다른 계열사를 통한 자금의 여력으로 위기설이 금새 사그라졌지만 작은 회사들은 누구도 도와줄 수 없는 상황"이라고 말했다. 

이어 "서울과 경기는 집값이 비싸서라면 지방은 수요가 부족해 미분양이 발생한다고 봤을 때 당장 해소될 문제가 아니다"라며 "부동산 시장이 올해 상반기까지는 상황 나아지지 않을 거라 보는 만큼 문제는 지속될 것"이라고 말했다.