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[N2 뷰] 7년 만에 최고치 '강남3구'...토허제 재지정으로 안정 찾나
김성현 기자
입력 : 2025.03.22 06:30
ㅣ 수정 : 2025.03.22 06:30
강남 0.83%로 7년 만에 최고 상승률
토허제 해제 이후 0.01→0.24로 급등
과거 토허제 시행 이후 서울 거래량↓
[뉴스투데이=김성현 기자] 강남의 집값 폭등에 정부가 칼을 빼들었다. 정부와 서울시는 최후의 수단으로 여겨지던 토지거래허가구역의 재지정을 발표했다. 규제로 단기적인 안정이 기대되는 동시에 추가 금리 인하 및 공급 부족으로 다시금 가격 상승이 이뤄질 것이라는 관측도 나온다.
22일 한국부동산원의 '3월 셋째 주 전국주택가격동향조사'에 따르면 서울은 0.25%로 전주(0.20%) 대비 상승폭이 확대됐다. 특히 정부의 토지거래허가제(이하 토허제)의 원인이라 할 수있는 강남3구(강남·서초·송파)의 오름세가 두드러졌다. 둘째 주 0.69%였던 강남이 0.83%으로 확대된 것을 비롯해 서초(0.62→0.69%), 송파(0.72→0.79%) 모두 오름세가 가팔라졌다.
한국부동산원은 "역세권·신축·대단지 등 선호단지 중심으로 매수 문의가 꾸준하고 가격 상승 기대감으로 매도 희망 가격이 상승하는 가운데, 신고가 갱신하는 등 서울 전체 상승 지속되고 있다"고 말했다.
토허제의 재지정은 어느정도 예견돼 있었다. 지난달 12일 서울시의 토허제 해제 발표 이후 서울 아파트는 꾸준한 오름세를 보였기 때문이다. 지난해 12월 0.09%에 불과했던 서울의 아파트값 매매지수는 올해 1월에는 0.01%로 하락을 이어가다 토허제 해제가 발표된 2월 0.24로 급격한 상승을 보였다.
정부와 서울시의 토허제 재지정에 대한 의도는 명확하다. 폭주하는 서울 아파트값을 잡겠다는 의도다. 토허제 재지정으로 거래의 제약이 생긴 만큼 시장은 안정세를 찾을 전망이다.
실제 과거 토허제 시행 이후 거래량이 감소하는 모습을 보였다. 국토교통부 실거래가 자료를 토대로 토허제 시행 전(2018년 6월~2020년 5월)과 시행 후(2020년 6월~2022년 5월) 거래량을 비교한 결과 '잠삼대청'(잠실·삼성·대치·청담) 감소했다. 토허제 시행 후 가장 큰 감소세를 보인 곳은 잠실로 시행 전 2년 동안 4456건에서 시행 후 2년 간 814건으로 약 80% 이상 줄었다. 청담(-61.4%)과 대치(-60.1%), 삼성(-31.5%) 모두 거래량이 눈에 띄게 감소했다.
양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "강남 주요 지역의 거래량이 반토막 난 이유로는 실거주 의무 부과와 갭투자 차단, 고강도 대출 규제 등이 꼽힌다"며 "토허제 시행 후 이들 지역에서는 실거주 목적이 아니면 매입 자체가 사실상 불가능해졌고 대출 규제까지 더해지면서 투자 수요가 급감했다"고 분석했다.
과거 사례를 돌이켜봤을 때 시장은 한동안 안정세를 찾을 것으로 보인다. 서울의 한 공인중개사는 <뉴스투데이>에 "토허제 재지정은 매매 절차를 복잡하게 하고 갭투자를 차단하는 만큼 투자 심리를 약화시키기 때문에 시장이 위축될 수밖에 없다"고 말했다.
공인중개사의 말대로 토허제는 허가의 절차는 거쳐야 하는 만큼 단기적인 투기 목적 거래를 줄여 해당 지역 부동산 가격을 일시적으로 안정시키는 효과가 있다. 다만 현 부동산 시장을 놓고 봤을 때 정책적 효과는 크지 않을 거라는 의견이 나온다.
양 수석은 "토허제가 연장·확대되면서 단기적으로 가격 조정과 거래 감소 현상이 이어질 가능성이 있으나, 중장기적으로는 추가적인 기준금리 인하 가능성과 건설사 PF 부실 문제와 자재비 상승에 따른 공급 축소 등으로 인해 다시 가격 상승 압력이 높아질 수 있다"며 "결국 시장의 정상화를 위해서는 과도한 거래 제한보다는 실수요와 공급이 균형을 이루는 방향으로 정책이 조정될 필요가 있다"고 말했다.
현업 종사자들은 서울시의 미숙한 시정 운영에 아쉬움을 나타냈다. 한 공인중개사는 "애초에 토허제 해제 전부터 기대감으로 부동산 시장이 들썩였던 만큼 해제가 된다면 시장이 요동칠 것은 불 보듯 뻔한 상황 아니었나"라며 "금리도 낮아지고 공급도 부족한 상황 속에서의 가격 상승은 굳이 토허제가 아니더라도 이뤄졌을 일이기 때문에 어차피 오를 것을 알고 해제한 것이라면 여론이 어떻든 상황을 좀 더 지켜봤으면 어떨까 하는 생각이 든다"고 말했다.
지난 19일 정부와 서울시는 강남구와 서초구, 송파구, 용산구 아파트 2200개 단지, 40만 가구를 토지거래허가구역으로 확대 지정했다. 지정 기간은 24일부터 9월 30일까지이며 필요시 기간 연장에 대해 검토하기로 했다.
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