[뉴스투데이=장원수 기자] 투기수요자란 가격 상승을 기대하고 능력 대비 무리하게 투자하는 자를 말한다. 다주택자뿐만 아니라 신용대출, 전세자금대출을 이용해 무리하게 갭투자하는 무주택자 역시 전형적인 투기 수요자일 것이다. 정부의 무주택자에 대한 정책적 지원이 지속되는 한, 갭투자 시장을 방치하는 한 신용팽창으로 인한 주택 시장 과열 현상은 지속될 수밖에 없다. 임대차3법의 법적 보완을 통한 전세시장 안정화가 필요한 이유가 여기에 있다.

6월 전국 및 수도권 아파트 매매 시장의 특징은 주택시장 버블 논란에도 불구하고 전월에 이어 과열 국면이 지속되고 있다는 점이다. 실제 부동산114 실거래가지수 기준으로 전년 동기대비 23.4%, 24.4% 상승, 2006년 실거래가지수 집계 이후 역대 최고치 상승률을 기록한 2020년 상승률을 뛰어 넘었다. 

두 번째 특징은 상대적으로 가격이 저렴하고 규제 강도가 약한 지역 아파트가 상승을 주도하고 있다는 점이다. 지역별로는 19% 상승한 서울보다는 경기, 부산, 인천이 각각 31.4%, 30.6%, 23.6%로 상승 폭이 컸다. 또한 지역 내에서도 가격이 더 저렴한 소형 평형 아파트 가격 상승률이 컸다. 경기 지역 60㎡ 이하 아파트는 서울의 85㎡ 초과 아파트 대비 두배 이상 높은 상승률을 기록했다. 다시 말해서 주택시장 과열이 자산 버블을 넘어 서민 물가의 문제로까지 확산되고 있다는 뜻이다. 

다주택자에 대한 강도 높은 규제에도 수도권 아파트 거래량은 5월 신고 기준으로 2만6283건으로 과거 평균을 고려해 볼 때 여전히 높은 수준을 기록, 거래량 침체로 보기는 어렵다.

서영수 키움증권 연구원은 “이런 과열 현상이 초래된 결정적인 이유는 정부의 저금리 정책 장기화에 이어 서민, 실수요자에 대한 규제를 완화하면서 2030세대 중심의 무주택자의 투자 수요가 늘어났기 때문”이라며 “오는 7월부터 부부합산 소득 9000만원 이하의 서민·실수요자에 대해 40%인 LTV, DTI를 최대 60%까지 인상하기로 했다. 대출한도를 최대 4억원으로 제한한 데다 DSR 40%를 적용한 결과 구매가 가능한 중저가 아파트 중심으로 수요가 몰린 것”이라고 밝혔다.

서영수 연구원은 “주택은 공급이 경직적인 대표적인 내구재이자 투자자산이다. 정부가 시장에 개입, 특정 계층을 지원하면 수요가 늘어나 가격이 상승함으로써 궁극적으로 그 계층에게 피해가 간다”며 “서민을 위한 전세자금대출 지원 확대가 전세가격 상승을 주도한 것과 같은 이치”라고 지적했다.

서 연구원은 “6월 전국 및 수도권 아파트 전세가격 역시 부동산114 실거래가 지수 기준으로 전년 동기 대비 각각 13.3%, 14.0%, 계약 갱신 기간인 2년 전과 비교해 볼 때 24.7%, 26.5% 상승했다”며 “이와 같은 전세가격 급등은 정책적 지원에 따른 전세자금대출 금리의 하락과 함께 임대차 3법의 부작용에서 비롯된 것으로 판단된다. 주택금융공사, 서울보증보험, 주택도시보증공사 등 정부 투자기관의 적극적 보증과 함께 비대면 대출 활성화 유도로 전세자금대출금리는 7월 최저금리는 2% 수준으로 2년만에 1%p나 하락했다”고 언급했다.

이어 “이자만 내도 되는 대출 구조하에서 같은 소득에도 대출 금리 하락으로 인한 세입자이 실질 부담이 감소했으므로 전세가격이 상승하는 것은 당연한 이치”라고 덧붙였다.

그는 “임대차 3법의 보완 없이 방치되고 있는 점 또한 전세가격 상승의 주된 요인”이라며 “모든 임차인에게 최대 5%의 계약갱신청구권이 부여되었음에도 25% 이상 가격이 상승한 것은 대부분 임차인이 계약 갱신 청구권을 행사하지 못함을 시사한다. 만일 계약갱신청구권 행사가 이루어진 것이 50%라고 가정한다면 신 계약 대상 아파트의 가격 상승률은 45% 내외로 추정할 수 있다”고 말했다.

그는 “전세가격 상승은 전세가율을 상승, 주택담보대출의 LTV를 상향하는 것과 같이 갭투자 시 적은 자본으로 더 비싼 집을 살 수 있음을 시사한다”며 “임대인 입장에서도 은행대출과 무관하게 인상된 전세보증금의 추가 현금을 확보, 주택 구매 여력이 늘어나게 된다. 즉 금리 인하, 임대차 3법으로 전세 가격이 급등함으로써 대출 규제와 무관하게 새로운 부채가 증가, 주택가격 상승이 촉발되는 것”이라고 분석했다.

그는 “여기에 정부가 유주택자에 대한 대출 규제, 취등록세에 대한 규제를 강화하자 2030세대의 무주택자가 갭투자를 주도하고 있는 것으로 추정된다”며 “전세가격 상승으로 추가 현금을 확보한 임대인이 자녀를 통해 갭투자하는 사례가 늘어난데다 전세자금대출, 신용대출 등 기타 대출을 이용해 무리하게 투자하고 있기 때문”이라고 진단했다.

그는 “현 정부의 부동산 정책이 제대로 된 효과를 거두지 못한 것은 공급 정책보다는 투기 수요를 제대로 억제하지 못한 탓”이라며 “즉 무주택자의 투기 수요를 자극하고, 갭투자를 방치한 것이 결국 집값 상승의 주된 요인이다. 이런 이유로 정부의 강력한 대출 규제, 한국은행의 1~2차례 기준금리 인상에도 별다른 정책 효과를 거두기 어려울 것”이라고 평가했다.

그는 “현 시점에서 가계부채 위험을 완화할 수 있는 유일한 대안은 대출금리를 올리고, 대출 심사를 강화해 2030세대의 갭투자 등 투기 수요자를 은행 스스로 걸러내도록 하는 것”이라며 “정부의 역할은 금융소비자보호법, 대부업법 등의 적용을 통해 관리 감독을 강화하하는 한편, 배당제한 대신에 충당금 규제를 강화하는 데 있다”고 강조했다.

그는 “이와 같은 점진적 부채 구조조정은 은행 수익성, 건전성에 장기적으로 유리할 것”이라고 전망했다.