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[뉴스투데이=김성현 기자] 건설 업계 4월 위기설이 현실화 되고 있다. 아파트 분양으로 건축비 조달을 위해 발행한 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출금 상황이 이루어져야 하는데 미분양이 속출하면서 어렵게 됐다. 또 PF 규모가 커지자 금융사들이 큰 부담을 느끼고 있어 건설사들에게 차환(갚기 위해 새로운 사채를 발행)을 해줄 수 있는 여력도 없는 상태다. 미분양이 해결되지 않고 금융사들의 유동성 위기가 해소되지 않게 되면 오는 5월 도산하는 건설사들이 속출할 것으로 전망된다.
17일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 경기도 안성을 포함해 대구 남구와 울산 울주, 강원 강릉, 충북 음성, 전북 군산, 전남 광양, 경북 포항·경주 등 9곳을 미분양관리지역으로 최근 지정됐다. 관리 지역에 수도권 내 지역이 포함된 건 지난해 9월 이후 이번이 처음이다. 미분양관리지역은 미분양 가구 수가 1000가구 이상이며 공동주택 재고 수 대비 미분양 가구 수가 2% 이상인 시·군·구를 대상으로 지정된다.
특히 지방 아파트들의 미분양 문제가 심각한 수준이라 지방 중소 건설사들이 받게 되는 타격이 클 것으로 예상된다.
지방의 한 건설사 관계자는 <뉴스투데이>와 통화에서 "입주까지 어느 정도 시간이 있다고는 하나 미분양 상황이 지속될 경우 영세한 업체들은 자금 여력에 심각한 타격을 입을 수밖에 없다"며 "미분양으로 인한 시행사의 위기는 곧 건설업계 전체를 위기로 몰 수 있는 문제"라고 말했다.
대부분의 아파트들은 시행사가 미래 분양 수익을 담보로 금융사에 대출받고 건설사가 연대보증 격인 신용보강을 하는 부동산 PF로 자금을 마련해 건립된다. 만일 미분양이 발생할 경우 담보로 한 분양 수익이 수금되지 않기 때문에 그 여파는 건설사로 이어지게 된다. 또 PF를 발행한 금융사도 타격을 받게 된다.
이같은 상황에 국내 주요 신용평가사들은 일제히 부동산 PF에 대해 경고의 신호를 보내고 있다.
한국신용평가는 15일 '금융업권 부동산 PF 스트레스 테스트'를 발표했다. 지난해 9월 말 기준 부동산 PF 익스포저(특정 금융회사와 연관된 금액이 어느 정도인가를 말하는 것)는 총 30조1000억원으로 본 PF가 19조5000억원과 브릿지론이 10조6000억원에 달하는 것으로 나타났다. 26개 증권사의 부동산 PF 전체 추정 손실 규모는 4조6000억에서 7조6000억원에 달할 것으로 전망된다.
같은 날 나이스(NICE)신용평가는 PF 예상손실액에 대해 저축은행 4조8000억원과 캐피탈 5조원, 증권사 4조원 등 최대 13조8000억원에 달할 수 있을 것으로 봤다. 이는 세 업권의 지난해 순익 총액인 5조7000억원을 크게 웃도는 금액이다.
이어 손실에 대비해 쌓아두는 개념인 충당금에 대해서는 저축은행의 경우 3조3000억원에 달한다. 지난해말 적립한 충당금이 1조5000억원 수준인 것을 감안했을 떄 약 100% 추가적인 적립이 필요한 상황이다.
증권사들의 충당금 또한 부족한 수준인 것으로 알려졌다. 한신평에 따르면 증권사들의 충당금 적립은 아직까지 부족한 수준으로 대형증권사는 12%이며 중소형증권사는 31% 각각 추가가 필요한 상황이다.
금융권 관계자는 <뉴스투데이>와 통화에서 "PF 대출은 극단적인 레버리지 대출로 브릿지 대출부터 분양까지 한 단계라도 삐끗하게 되는 순간 전체가 무너지는 구조"라면서 "시행사들은 분양대금으로 PF 대출 상환 및 공사비까지 충당해야 하는데 문제는 원자재 및 건설비용이 급격히 상승한 상황인 만큼 고분양가 논란과 미분양을 피하기 어렵다"고 말했다.
이에 대해 금융당국도 현 상황을 예의주시하고 있다. 이복현 금융감독원장은 15일 '대한상의 금융산업위원회 전체회의'에서 "채산성이 안 맞는 사업장과 브릿지론은 주인이 바뀌는 게 적정하다"며 "꽤 진행이 된 본 PF나 노력하면 사업성을 낼 수 있는 사업장은 부동산 공급의 원활한 촉진을 위해서라도 금융사에 한시적 인센티브를 줄 것"이라고 말했다.
그러면서 "최대한 중장기적으로 부동산 공급을 촉발할 수 있는 사업장에 대해선 자금이 공급되는 것을 전제로 구조조정을 병행하는 등의 두 가지 전략을 짜고 있다"고 강조했다.
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