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윤석열, 주담대 LTV80% 확대 ‘현실성 없어’, 변동금리 부담 완화 필요
최정호 기자
입력 : 2022.01.18 08:17
ㅣ 수정 : 2022.01.18 08:17
[뉴스투데이=최정호 기자] 윤석열 국민의힘 대선 후보가 최근 발표한 신혼부부 및 청년층에게 주택담보대출비율(담보인정비율·LTV)을 80%까지 허용하자는 공약을 놓고 무용론이 일고 있다.
정치권 내에서 문재인 정부의 집값 정책 실패를 잡기 위해 LTV를 상향 조절하는 정책들이 많이 논의되고 있지만 현실성이 없다는 이유에서다.
윤석열 후보는 신혼부부 및 청년층에 한하여 LTV를 넓히겠다고 해 차별성을 강화했고 실현 가능성을 키워놓았지만 은행들이 참여할지는 미지수다.
18일 은행권에 따르면 서울 및 수도권을 포함한 부동산 가격 규제 지역의 경우 LTV는 40% 내외이며 이를 제외한 지방의 경우 더 늘어날 수 있다는 것이다.
현재 비 규제 지역인 강원도와 제주도의 경우 시중은행들은 LTV 70%로 조정했다. 신혼부부 및 청년층의 경우 LTV 20%까지 추가 혜택을 받을 수 있어 결국 90%까지 가능해진다.
LTV는 차주가 은행에서 주택담보대출을 받을 때 매입하고자 하는 집의 가격 중 대출 받을 수 있는 비율 말한다.
윤석열 후보가 LTV 80%까지 확대 조정하겠다고 한 것은 집값의 20%만 있으면 나머지는 주택담보대출로 충당할 수 있다는 얘기다.
지방의 비 규제 지역은 집값이 상대적으로 저렴해 많은 비용을 들이지 않고도 주택 구입이 가능하다. 그러나 직장 시설이 많이 몰려 있는 규제 지역의 경우 집값이 비싸며 변동도 심한 편이다.
규제 지역에 대해 LTV를 80%까지 확대할 경우 대출금이 높아지기 때문에 금융당국이 시중은행에 요구한 각종 규제 비율을 조절하기 힘들어 진다. 무엇보다도 차주들의 파산이 늘어 날 경우 시중은행은 재무건전성에 큰 타격을 입게 된다.
이 같은 이유로 시중은행은 규제 지역에 대해 LTV를 40% 내외로 유지하는 것이다. 40%를 초과하는 주택담보대출은 정부 기금을 이용 상품 밖에 없는 게 현실이다.
정부가 운용하는 ‘내 집 마련 디딤돌 대출’은 부부합산 연소득 6000만원을 초과하지 않으며 순자산가액 4억5800만원 이하인 무주택자에 한하여 최대 3억1000만원까지 대출이 가능하다. 이때 LTV 70%가 적용된다.
이미 시행 중인 제도에 LTV를 10% 확대하겠다는 게 윤석열 후보의 주장인 셈이다.
무엇보다도 규제 지역 내 집값이 높게 형성돼 있기 때문에 차주가 원하는 규모의 집을 구입하기 위해서는 대출금이 높아질 수밖에 없다.
내 집 마련 디딤돌 대출의 경우 금리가 2.0~2.7%로 낮게 형성돼 월별 상환 금액에 대한 부담이 상대적으로 적은 편이다. 정책적으로 금리 부담을 줄인다고 해도 원금이 높기 때문에 차주에게는 월별 상환액은 적은 금액이 아니다.
또 차주가 파산하게 될 경우 은행이 담보(집) 회수 시 공시가격에 맞게 처분하기 때문에 이때 발생한 차액 분이 빚으로 남게 된다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “LTV 70% 이상 확대 적용받아 집을 구입했다가 차주가 집을 처분할 경우 부동산 가격이 하락 시 대출금은 그대로이기 때문에 손해다”면서 “부동산 실수요자들에게 정책적 혜택을 주는 접근은 달리 해 볼 필요가 있다”고 조언했다.
송영길 더불어민주당 대표가 추진하고 있는 ‘누구나 집’ 프로젝트는 집값의 10%만 내고 10년 거주 후 LTV 50%만 내고 집을 매입하는 방식으로 돼 있다. 형식적으로는 LTV 90% 정책이다.
현재 송 대표는 인천·광주(경기)·김포 등에 누구나 집 시범 사업 구역을 지정해 운영을 추진하고 있다.
프로젝트의 현실성 문제로 정부나 정치권 개입 없이 확대될 수 있는지는 미지수다. 정권 교체 시 자칫 흐지부지될 가능성이 높다는 분석이 나온다.
금민 정치경제연구소 대안 소장은 “금리상승기에 LTV를 대폭 넓히게 될 경우 차주가 감당해야 할 상환액이 늘어나게 된다”면서 “변동금리로 주택담보대출을 받은 차주의 이자 부담을 완화해주기 위한 현실적인 대책이 더 필요한 시점”이라고 지적했다.
그는 이어 “금리상승기에 주택담보대출을 받는 차주의 소득 안정성을 따져서 집 구입 및 대출문제를 원활하게 관리해주는 정책이 요구된다”고 덧붙였다.
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