뉴투분석
‘임대차 3법’, 치솟는 전월세시장 안정시킬까
임차인 직전 임대료 부담 덜어…법사위 조만간 논의 시작 예정
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[뉴스투데이=최천욱 기자] 정부와 여당이 적극 추진하는 '임대차 3법'이 전월세 시장을 안정시킬지 관심이 모아지고 있다. 임대차신고제를 비롯해 계약갱신청구권제, 전월세상한제를 담고 있는 ‘임대차 3법’이 도입되면 임차인은 일정 기간 거주기간을 보장받으며 계약을 갱신할 때 직전 임대료의 부담을 덜게 된다.
14일 관련 업계에 따르면 국회는 이달 중으로 ‘임대차 3법’을 통과시킨다는 방침을 내놓은 것으로 알려졌다. 법제사법위원회는 조만간 회의를 열어 ‘임대차 3법’에 대한 논의를 시작할 예정이다.
현재로선 기본 2년에 2년을 갱신할 수 있는 2+2 안과 직전 계약 임대료의 5% 이상 올리지 못하게 하는 안의 통과가 유력시 된다. 2+2 안보다 기간을 더 늘리거나, 임대료 증액 상한을 5%를 기반으로 하되 물가상승률 등을 감안해 조정하게 하는 법안들도 발의됐다.
하지만 서둘러 법안을 처리해야 하는 여당 입장에서 새로운 논의를 시작하기엔 시간적 여유가 없는 상황이다. 이미 정부의 7·10 대책으로 부동산 세금이 강화되면서 집주인이 세입자에게 부담을 전가할 것이라는 우려가 커지고 있기 때문에 ‘임대차 3법’은 매우 서둘러야 하는 과제가 됐다.
현재 거론되고 있는 유력안으로 통과된다면 임대료 급등 현상을 막을 수 있을지에 업계의 시각은 회의적이다. 집주인 입장에선 2년 만에 임대료를 못 올리더라도 4년 뒤에 새로운 세입자를 받아들이면서 그동안 못 올린 만큼 인상하면 되기 때문이다.
정부와 여당은 ‘임대차 3법’을 법 시행 전 이뤄진 계약에 대해서도 적용한다는 방침이다. 당장 임대료가 급격히 오르는 것을 막겠다는 취지인데 이 경우에도 임대차 계약이 한번 갱신된 것이기에 집주인은 2년 뒤에는 세입자를 바꾸고 임대료를 마음껏 올릴 수 있게 된다.
게다가 이미 한 차례 이상 계약을 갱신해 2+2를 넘긴 세입자는 구제 대상이 되기 어렵다. 현재 추진되는 법안들은 집주인이 계약갱신청구권을 거절하는 것도 제한적으로 인정한다. 집주인이 실거주할 이유가 입증되거나 세입자가 집을 심각하게 파손한 경우 등이 주로 거론된다.
그렇다고 아예 4년을 예외적 조건 없이 무조건 보장할 수도 없는데 임대차 기간이 4년으로 고정되면 집주인들이 부담을 느껴 임대를 포기해 매물이 줄어들 수 있기 때문이다.
한 전문가는 “초기 임대료 상승은 물론 제도 시행 이후에도 임대료가 새로운 세입자를 받을 때마다 크게 오를 수 있다”며 “서울시의 장기전세주택에서도 세입자가 퇴거하고 새로운 세입자가 오면 임대료가 상당 수준 오르기도 했다”고 말했다.
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