[뉴스투데이=변혜진 기자] 최근 초저금리 시대 부동자금의 투자 대안으로 공모 리츠(REITs·Real Estate Investment Trusts, 부동산투자신탁) 시장이 활기를 띄고 있다. 공모 리츠는 50인 이상의 투자자의 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 채권 등에 투자해 발생하는 수익을 배당해주는 부동산 간접투자상품이다.

금융투자업계에서는 공모 리츠의 높은 배당수익율과 세제혜택 등으로 관련 시장이 크게 성장할 것이라고 보고 있다. 이에 따라 주택·오피스·리테일형 리츠 중심에서 물류센터·데이터센터형 등으로 더욱 다양화될 전망이다. 코로나 타격으로 자산유동화에 직면한 백화점·대형마트 등 리테일형 리츠도 꾸준히 나올 예정이다. 또한 하반기 리츠 상장 상황에 따라 리츠 중심 상장지수펀드(ETF·Exchange Traded Fund), 상장지수증권(ETN·Exchange Traded Note) 등 관련 상품 출시도 내년부터 본격화 될 것으로 보인다.

3일 관련 업계에 따르면 지난 5월 말 기준 국내 리츠 시장의 자산규모는 52조6000억원을 기록했다. 불과 2년 전에 비해 17.3%(7조7600억원) 증가했으며, 2013년 이후 연평균 27.9%의 성장률을 달성하고 있다.

이에 더해 정부가 부동산 투기 억제 정책의 일환으로 공모 리츠 시장 활성화 정책을 내놓으면서 우호적인 시장환경이 조성되고 있다.

다만 공모 리츠에는 미매각 해외 부동산 등 소위 부실자산이 일부 편입될 수 있어 금융당국의 세부 가이드라인 마련이 요구되고 있다.

■ 사모 리츠→공모 리츠 전성시대로…공모 리츠 배당소득세 14%→9%

일반적으로 리츠의 장점은 소액으로 부동산 투자가 가능하다는 것과 거래가 편리하다는 점이다. 커피 한잔 값으로 부동산에 투자한다는 말이 나오는 이유다.

반면 부동산 펀드는 상대적으로 많은 자금이 필요하며 청산 시점 이전에 처분하기가 어렵다. 하지만 리츠는 상장 이후 주식거래로 원할 때 바로 처분할 수 있다. 따라서 부동산 펀드보다 진입장벽이 낮은 편이다.

이에 더해 꾸준한 인컴자산에 대한 투자자들의 관심이 높아지면서 리츠에 대한 관심이 커지고 있다. 자본시장 변동성이 크지 않을 때 평균 5~6%의 배당 수익률을 볼 수 있는 것도 한몫했다.

정부에서는 리츠 중에서도 공모 리츠를 활성화하기 위해 올초부터 세제혜택 등을 제공하기 시작했다.

그간 리츠시장은 사모 중심으로 발전했다. 한국리츠협회에 따르면 지난 5월 말 기준 국내 리츠 총 자산규모에서 사모 리츠가 차지하는 비중은 94%(51조5017억원)에 달했다.

지난 2018년 발표한 ‘리츠 공모·상장 활성화 방안’은 리츠의 사모 편중 현상을 막고 일반 투자자들에게 투자 기회를 확대하려는 취지에서 마련됐다. 사모 리츠는 49인 이하의 투자자들을 대상으로 하며 일반 대중에게 거의 열리지 않는다. 상장 의무도 없다.

따라서 정부는 이 방안을 구체화해 공모 리츠 등의 배당에 혜택을 주는 조세특례제한법 시행령 개정안을 발표했다.

즉 리츠 종목을 3년 이상 보유해 발생한 배당 소득은 금융종합소득세 대상에서 제외하는 분리과세 혜택을 줄 예정이다. 일반 예금상품처럼 15.4%가 아닌 9.0%로 배당소득세를 거두며, 분리과세 적용 한도는 투자금액 기준 인당 5000만원이다.

이전에는 배당소득 2000만원 이하의 경우 총 15.4%(배당소득세율 14%), 초과의 경우 종합과세세율을 적용해왔다.

업계 관계자 A씨는 “사모 리츠는 분리과세 대상에서 제외됐기 때문에 공모 리츠가 평균 0.2~0.5%p(포인트) 높은 수익률을 거둘 수 있을 것”이라고 내다봤다.

이어 그는 “공모 리츠에만 세제혜택을 부여해 리츠 시장을 공모 중심으로 끌고가려는 의도”라고 설명했다.

■ KTB자산·현대자산·KB자산·삼성SRA운용AMC인가 신청↑, 공모 리츠  활성화 위한 유관기관 논의·협의체 가동 이어져

리츠를 설립하고 운용할 수 있는 자산관리회사(AMC) 인가 신청도 늘고 있다.

지난달 12일 KTB자산운용이 AMC 본인가를 받은 데 이어, 현대자산·KB자산·삼성SRA운용 등도 AMC 인가를 신청한 것으로 알려졌다.

이에 따라 업계는 공모 리츠 상장도 가속화될 것으로 보고 있다.

현재 국내에 상장돼 있는 공모 리츠는 총 7개다. 지난 2011년 7월 에이리츠를 시작으로 케이탑리츠, 모두투어리츠, 이리츠코크렙, 신한알파리츠, 롯데리츠, NH프라임리츠 등이다.

국내 리츠시장이 사모에 편중돼 있기 때문에 국내 상장 공모 리츠 역시 규모가 작은 편이다. 이들의 지난 4월 말 기준 자산규모는 3조3000억원으로 해당 시기 전체 자산의 약 6.0%에 불과했다. 이는 글로벌 상장 리츠 자산 규모의 0.001% 수준밖에 안 된다.

이에 공모 리츠시장 활성화를 위한 유관기관의 논의 및 협의체 가동도 활발히 이뤄지고 있다.

지난달 24일 한국금융투자협회는 한국리츠협회와 업무협약(MOU·Memorandum of Understanding)을 체결해 리츠를 활용한 기업 자금조달 활성화 및 리츠시장간 동반성장을 위한 협력체계를 구축하기로 했다.

또한 한국거래소는 지난달 22일 AMC 10사를 대상으로 공모 리츠 등 상장제도 관련 의견을 수렴하는 시간을 가졌다.

한국거래소 측은 “우리나라의 공모리츠 시장규모가 GDP의 0.1% 수준으로 선진국(GDP의 3~7%) 대비 작은 상태”라며, “리츠 시장이 양적으로 더욱 성장할 필요가 있다”고 강조했다.

이어 “이미 상장된 오피스, 리테일 리츠 외에 주유소, 물류센터, 해외부동산 등 다양한 리츠를 적극적으로 상장유치할 계획”이라고 밝혔다.

■ 올 하반기 공모 리츠 10개 상장예정…오피스부터 민간임대주택, 주유소까지 / 내년부터 리츠ETF·ETN 출시될 수도

 

NH투자증권에 따르면, 지난 5월 말 기준 리츠 유형은 주택 137개(32조5000억원), 오피스 59개(11조8000억원), 리테일 35개(5조6000억원), 복합형 12개(1조5000억원), 물류 13개(8000억원), 호텔 4개(4000억원)로 주택형과 오피스형 중심이다. 리테일형도 적지 않다.

올 하반기 상장 예정인 공모 리츠는 10개 내외다. 오피스형 4개, 리테일형 3개, 주택형 1개, 물류형 1개, 복합형 1개다.

이중 이지스자산운용은 국내에서 처음으로 민간임대주택 공모 리츠를 선보일 계획이다. 이번 달 안으로 상장될 예정이다. 해당 리츠는 한국토지주택공사(LH) 중심의 주택 리츠에 도전장을 내고 있다.

코람코자산신탁의 국내 최초 주유소 리츠도 돋보인다.

이에 대해 A씨는 “글로벌 리츠 시장에서도 주유소 리츠는 현금수익이 어느정도 보장돼 안정적인 배당이 이뤄지는 상품이기 때문에 우량 자산에 속한다”고 설명했다.

업계 관계자 B씨는 상장예정인 리츠의 배당수익과 관련해 “공모가가 5~6% 이상 목표 배당수익률을 기준으로 형성돼있다”며, “7%의 고배당 수익률을 바라보는 리츠도 있다”고 밝혔다.

언택트 문화에 따라 백화점·대형마트 등 리테일형 리츠와 물류창고형 리츠 등도 각광을 받을 전망이다.

특히 백화점과 대형마트 등 유통업체들은 코로나 타격으로 실적 부진을 겪자, 매각 후 임차를 통한 자산유동화의 방편으로 리츠를 활용하고 있다. 실제로 신세계그룹은 이마트 점포 등을 기초자산으로 하는 가칭 ‘신세계 리츠’를 설립하는 것으로 알려졌다.

업계에서는 공모 리츠가 꾸준히 상장되면서 향후 관련 펀드나 파생상품 등도 출시될 것을 기대하고 있다.

A씨는 “리츠 중심의 ETF를 출시하려면 구성 종목, 즉 상장 리츠가 10개 이상이 돼야 한다”며, “올 하반기 상장 상황에 따라 내년 정도 관련 ETF·ETN 등을 선보일 수 있을 것”이라고 전망했다.